Sortir de l’indivision : vendre à la majorité des deux tiers (article 815-5-1) et ce que change la loi du 7 avril 2026
Actualité juridique – Successions – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône
La maison des parents reste vide depuis des années, les taxes et les charges s’accumulent, et un frère ou une sœur refuse de vendre… ou ne répond plus. Pendant longtemps, la seule issue était le partage judiciaire, une procédure qui dure souvent plusieurs années. La loi offre pourtant une « voie expresse » : la vente du bien indivis à la majorité des deux tiers, prévue par l’article 815-5-1 du Code civil. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision vient compléter ces outils.
L’essentiel
- Les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits indivis peuvent faire vendre un bien sans l’accord des autres, avec l’autorisation du tribunal judiciaire.
- La procédure commence chez le notaire : déclaration d’intention, signification aux autres héritiers dans le mois, puis délai de trois mois pour répondre.
- Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal peut aussi autoriser un seul héritier à signer la vente lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient.
I. Le principe : nul n’est tenu de rester dans l’indivision
Au décès, les biens appartiennent ensemble à tous les héritiers : c’est l’indivision successorale. Chacun peut à tout moment en sortir en demandant le partage (article 815 du Code civil). Mais tant que l’indivision dure, la vente d’un bien exige en principe l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Un seul héritier opposant, absent ou silencieux suffit donc à tout bloquer.
II. La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)
Qui peut l’utiliser ?
Un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. On compte les droits de chacun, pas le nombre de personnes : un héritier qui détient 70 % des droits peut agir seul ; trois enfants héritant à parts égales doivent être au moins deux.
La procédure, étape par étape
- Chez le notaire : les indivisaires majoritaires expriment devant lui leur intention de vendre le bien.
- Signification : dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires par commissaire de justice.
- Trois mois pour répondre : si un indivisaire s’oppose ou ne se manifeste pas dans ce délai, le notaire le constate par procès-verbal.
- Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
- La vente a lieu aux enchères (licitation). Le prix remplace le bien dans l’indivision ; il ne peut pas être réinvesti, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
Les cas où la procédure est fermée
- Le bien est démembré (par exemple, le conjoint survivant en a l’usufruit et les enfants la nue-propriété).
- Un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté (cas visés à l’article 836 du Code civil).
Le conseil du cabinet
La vente forcée est opposable à l’héritier minoritaire uniquement si l’intention de vendre lui a été régulièrement signifiée. Le respect des formes et des délais est donc décisif. À l’inverse, l’héritier minoritaire peut se défendre devant le tribunal en démontrant que la vente porterait une atteinte excessive à ses droits.
III. Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes ne modifie pas le seuil des deux tiers de l’article 815-5-1. Elle ajoute d’autres outils :
- La vente autorisée en urgence (article 815-6 du Code civil) : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun le requièrent : bien qui se dégrade, charges qui s’accumulent, acquéreur sur le point de renoncer…
- Un partage judiciaire renforcé (article 840 du Code civil) : son champ est élargi, et le juge chargé de suivre les opérations voit ses pouvoirs renforcés, notamment pour trancher les contestations et ordonner une licitation.
- Les successions vacantes : la vente des biens par l’administration des domaines est simplifiée.
Certaines mesures de procédure doivent encore être précisées par décret : le cabinet vous indiquera, au cas par cas, l’outil applicable à votre situation.
IV. Quelle voie choisir ?
| Situation | Outil | Qui agit ? |
|---|---|---|
| Vous détenez au moins 2/3 des droits et voulez vendre un bien | Vente à la majorité des deux tiers (art. 815-5-1) | Notaire, puis tribunal judiciaire |
| Urgence : le bien se dégrade, une vente risque d’être perdue | Vente autorisée en urgence (art. 815-6) | Président du tribunal judiciaire |
| Un héritier refuse et met en péril l’intérêt commun | Autorisation judiciaire (art. 815-5) | Tribunal judiciaire |
| Vous voulez sortir définitivement de toute l’indivision | Partage amiable ou judiciaire (art. 815 et 840) | Notaire, puis tribunal judiciaire |
Succession bloquée ?
Le Cabinet CURIS conseille les héritiers majoritaires comme minoritaires, à Villefranche-sur-Saône, dans le Beaujolais et à Lyon : choix de la procédure, lien avec le notaire, défense devant le tribunal judiciaire.
Voir aussi : avocat en droit des successions, sortir de l’indivision et conflits entre héritiers.