Divorce et maison familiale : garder, racheter ou vendre ?
Divorce et immobilier – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône
Dans beaucoup de divorces, la vraie question n’est pas juridique mais immobilière : que faire de la maison ? L’un des époux veut la garder, l’autre veut récupérer sa part, le crédit court toujours… et le dossier se bloque. Bien préparé, ce sujet peut au contraire accélérer le divorce et éviter des pertes financières inutiles.
Un seul interlocuteur pour le divorce et pour la vente
Le cabinet CURIS est également mandataire en transactions immobilières, une mission que les règles de la profession d’avocat autorisent (article 6.3 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat). Vous pouvez lui confier la vente de votre bien : la mise en vente, le compromis et la convention de divorce sont alors coordonnés, sans multiplier les intermédiaires.
I. Pendant la procédure : qui reste dans la maison ?
Tant que le divorce n’est pas prononcé, la maison appartient toujours aux deux époux (ou à celui qui l’a achetée seul, selon le régime matrimonial). Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l’un des époux, à titre gratuit ou en contrepartie d’une indemnité (article 255, 4° du Code civil).
- l’époux qui occupe seul un bien commun ou indivis peut devoir une indemnité d’occupation à l’autre (article 815-9 du Code civil) ;
- le crédit immobilier reste dû par les deux emprunteurs : la banque n’est pas concernée par le divorce, et chacun reste tenu des échéances tant qu’elle n’a pas accepté une désolidarisation ;
- qui paie quoi pendant la procédure (crédit, taxe foncière, assurance) doit être noté : ces sommes seront prises en compte au moment des comptes.
II. Les trois solutions possibles
| Solution | Comment ça marche | Points d’attention |
|---|---|---|
| L’un des époux garde la maison | Il rachète la part de l’autre en lui versant une soulte, calculée sur la valeur actuelle du bien, déduction faite du capital restant dû. | Obtenir un financement ; faire accepter par la banque la reprise du prêt et la désolidarisation ; acte notarié obligatoire. |
| La maison est vendue | Le prix, après remboursement du crédit, est réparti entre les époux selon leurs droits. | Vendre au bon prix, sans précipitation ; coordonner la date de vente avec le calendrier du divorce. |
| Les époux restent propriétaires ensemble | Le bien reste en indivision après le divorce, par exemple jusqu’à la majorité des enfants, de préférence avec une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil). | Solution fragile si l’entente se dégrade ; chacun peut ensuite demander le partage. Voir sortir de l’indivision. |
Dans un divorce judiciaire, l’époux qui habite le logement peut aussi demander l’attribution préférentielle du bien (article 831-2 du Code civil, applicable par renvoi de l’article 1476). Enfin, le logement peut servir à régler une prestation compensatoire sous forme d’attribution d’un bien (article 274 du Code civil).
III. Les pièges fiscaux et juridiques
Le droit de partage de 1,10 %
Le partage des biens entre époux qui divorcent est taxé au droit de partage de 1,10 %, calculé sur l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts). Contrairement à une idée répandue, vendre la maison avant le divorce ne fait pas automatiquement disparaître ce droit : si le prix de vente est réparti entre les époux dans l’acte de liquidation, ce partage est lui aussi taxé. Chaque situation doit être examinée avant de signer quoi que ce soit.
La plus-value sur la résidence principale
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. En cas de séparation, l’époux qui a quitté le logement peut en bénéficier lui aussi si le bien était la résidence principale du couple au moment de la séparation, que l’autre époux y a vécu jusqu’à la mise en vente, et que la vente intervient dans un délai normal (en principe un an, davantage selon les circonstances) (article 150 U, II, 1° du Code général des impôts ; position de l’administration fiscale sur impots.gouv.fr). Attention : un bien loué ou prêté entre-temps peut faire perdre l’exonération.
Les autres pièges fréquents
- Sous-évaluer ou surévaluer la maison : la soulte et le partage en dépendent directement ;
- oublier les récompenses : un apport personnel (donation, héritage, vente d’un bien propre) investi dans la maison commune doit être pris en compte ;
- signer un compromis de vente sans avoir prévu la répartition du prix ni le calendrier du divorce ;
- rester solidaire du crédit d’une maison dont on n’est plus propriétaire ;
- laisser la maison se dévaloriser faute d’accord sur son entretien.
IV. Dans un divorce par consentement mutuel
Lorsque les époux possèdent un bien immobilier, la convention de divorce par consentement mutuel doit comporter un état liquidatif établi par un notaire (article 229-3, 5° du Code civil). Le sort de la maison doit donc être réglé avant la signature de la convention : rachat, vente ou maintien en indivision. Une vente bien anticipée évite que le divorce soit retardé de plusieurs mois.
V. La méthode du cabinet
- Faire le point sur la situation : titre de propriété, régime matrimonial, crédit, apports de chacun.
- Estimer la valeur du bien, pour discuter sur une base réaliste.
- Comparer les options : rachat, vente, indivision, avec leur coût fiscal.
- En cas de vente, mise en vente par le cabinet, mandataire en transactions immobilières, sur mandat des propriétaires et avec des honoraires fixés par écrit.
- Coordonner la vente, le notaire et la convention de divorce, pour signer au bon moment.
Bon à savoir
Dans un divorce par consentement mutuel, chaque époux a obligatoirement son propre avocat (article 229-1 du Code civil). Le mandat de vente, lui, est signé par les propriétaires du bien. Le cabinet vous indique dès le premier rendez-vous comment s’organisent ces deux missions dans votre situation.
Voir aussi : avocat divorce à Villefranche-sur-Saône et la prestation compensatoire.
Divorce et maison : faites le point avec Me CURIS
Un rendez-vous pour choisir la bonne solution, avant de signer un compromis ou une convention.