Vices cachés immobiliers : les recours de l’acheteur
Quelques mois après l’achat de votre maison ou de votre appartement, vous découvrez des infiltrations dissimulées, une charpente attaquée par des insectes, un assainissement hors d’usage ou des fissures masquées par des travaux de peinture ? Le vendeur peut être tenu de la garantie des vices cachés. D’autres fondements peuvent aussi être plus favorables selon les cas.
Le principe
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil).
I. Les conditions de la garantie
Pour obtenir gain de cause, l’acheteur doit démontrer que le défaut est :
- caché : il n’était pas visible lors des visites pour un acheteur normalement attentif. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil) ;
- antérieur à la vente, au moins en germe ;
- suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
La preuve repose généralement sur une expertise, amiable ou judiciaire, qui établit l’origine et l’ancienneté du désordre.
II. Le délai pour agir : deux ans à compter de la découverte
L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). La découverte s’entend du jour où l’acheteur a eu connaissance du vice dans son ampleur et sa gravité, ce qui correspond souvent au dépôt d’un rapport d’expertise. Cette action reste enfermée dans un délai butoir de vingt ans à compter de la vente (article 2232 du Code civil ; Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809).
À retenir
- Une assignation en référé-expertise interrompt le délai de deux ans (article 2241 du Code civil).
- Une simple lettre au vendeur, même recommandée, ne l’interrompt pas.
- Dès la découverte : photos, constat, devis, et consultation d’un avocat.
III. La clause « sans garantie des vices cachés »
La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est en principe valable (article 1643 du Code civil), mais elle ne protège pas :
- le vendeur qui connaissait le vice et l’a tu (vendeur de mauvaise foi) ;
- le vendeur professionnel (marchand de biens, promoteur, agent immobilier vendant pour son compte), présumé connaître les vices ;
- selon la jurisprudence, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine du désordre, qui peut être traité comme un professionnel.
Toute la difficulté consiste donc à prouver que le vendeur savait : travaux de dissimulation récents, sinistre antérieur déclaré à l’assurance, témoignages de voisins, factures de réparation, échanges avec l’agence…
IV. Ce que l’acheteur peut obtenir
| Option | Effet |
|---|---|
| Action rédhibitoire | Restitution du bien et remboursement du prix (article 1644 du Code civil) |
| Action estimatoire | Conservation du bien et restitution d’une partie du prix, généralement fixée d’après le coût des réparations (article 1644 du Code civil) |
| Dommages et intérêts | Si le vendeur connaissait le vice : réparation de tous les préjudices (relogement, trouble de jouissance, frais) (article 1645 du Code civil). S’il l’ignorait : restitution du prix et des frais de la vente seulement (article 1646 du Code civil) |
V. Les autres fondements possibles
La garantie des vices cachés n’est pas toujours la meilleure voie. Selon la situation, l’avocat peut invoquer :
| Fondement | Quand l’utiliser | Délai |
|---|---|---|
| Dol (réticence dolosive) | Le vendeur a volontairement dissimulé une information déterminante (articles 1137 et 1178 du Code civil) | 5 ans à compter de la découverte (article 2224 du Code civil) |
| Garantie décennale | Le vendeur a construit, agrandi ou fait réaliser de gros travaux il y a moins de dix ans (article 1792-1 du Code civil) | 10 ans à compter de la réception des travaux |
| Défaut de conformité | Le bien ne correspond pas à ce qui était promis dans l’acte (surface, équipements, destination) (article 1604 du Code civil) | 5 ans |
| Responsabilité du diagnostiqueur | Un diagnostic obligatoire (termites, amiante, assainissement, électricité…) était erroné | 5 ans à compter de la découverte |
| Vices apparents en VEFA | Logement neuf acheté sur plan : défauts visibles à la livraison (article 1642-1 du Code civil) | Dénonciation avant la plus tardive de la réception ou d’un mois après la prise de possession, puis action dans l’année (article 1648, alinéa 2, du Code civil) |
Les diagnostics : en l’absence d’un diagnostic obligatoire annexé à la promesse ou à l’acte (termites, plomb, amiante, installations de gaz ou d’électricité, assainissement…), le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
VI. Comment se déroule la procédure
- Analyse de l’acte de vente, des diagnostics, des annonces et des échanges avant la vente.
- Constat des désordres et premiers devis de réparation.
- Tentative amiable auprès du vendeur, de l’agence et, le cas échéant, des assureurs.
- Référé-expertise devant le tribunal judiciaire (article 145 du Code de procédure civile), au contradictoire du vendeur, du diagnostiqueur et des entreprises concernées.
- Action au fond pour obtenir la réduction du prix, l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.
Le cabinet assiste également les vendeurs mis en cause, notamment pour faire valoir la clause d’exclusion de garantie, le caractère apparent du défaut ou la tardiveté de l’action.
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