Sortir de l’indivision : vendre, racheter ou partager un bien
Une maison héritée à plusieurs, un appartement acheté en couple avant une séparation, un terrain détenu par des frères et sœurs : ces biens sont en indivision. Tant que tout le monde est d’accord, l’indivision fonctionne. Mais dès qu’un indivisaire veut vendre et qu’un autre refuse, ou qu’un seul occupe le bien, la situation se bloque. La loi permet toujours d’en sortir.
Le principe
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention (article 815 du Code civil).
I. Qui décide quoi dans une indivision ?
| Décision | Règle |
|---|---|
| Actes conservatoires (réparation urgente, assurance) | Un seul indivisaire peut agir (article 815-2 du Code civil) |
| Actes d’administration, mandat de gestion, bail d’habitation, vente de meubles pour payer les dettes | Majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil) |
| Vente d’un bien immobilier, donation, bail commercial | Unanimité, sauf procédure de l’article 815-5-1 |
| Mesure urgente | Autorisation du président du tribunal judiciaire (article 815-6 du Code civil) |
II. Les solutions pour sortir de l’indivision
1. Le partage amiable
Les indivisaires s’accordent, chez le notaire, sur la vente du bien ou son attribution à l’un d’eux contre le paiement d’une soulte aux autres. C’est la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Un droit de partage est perçu sur l’actif net partagé (2,5 %, réduit à 1,10 % pour les partages consécutifs à une séparation de couple (articles 746 et 748 du Code général des impôts)).
2. La vente de sa quote-part
Chaque indivisaire peut céder sa part à un tiers. Mais il doit d’abord notifier le projet (prix et conditions) aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil). En pratique, peu d’acquéreurs extérieurs acceptent d’entrer dans une indivision, sauf à prix décoté.
3. La vente à la majorité des deux tiers
Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente du bien, même contre l’avis des autres (article 815-5-1 du Code civil) :
- ils expriment leur intention devant un notaire ;
- le notaire la signifie aux autres indivisaires dans le délai d’un mois ;
- en cas d’opposition ou de silence dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal ;
- le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères du bien, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
4. Le partage judiciaire
Lorsqu’aucun accord n’est possible, tout indivisaire peut assigner les autres en partage judiciaire (article 840 du Code civil), après avoir tenté un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Le tribunal désigne un notaire, tranche les désaccords et, si le bien ne peut être attribué ou partagé en nature, ordonne sa vente aux enchères (licitation) (article 1377 du Code de procédure civile). Voir notre page sur les ventes aux enchères immobilières.
5. L’attribution préférentielle
Le conjoint survivant, ou un héritier copropriétaire qui y habitait, peut demander que le logement lui soit attribué en priorité, à charge de verser une soulte aux autres (articles 831-2 et 832 du Code civil). Le même mécanisme existe pour une entreprise ou une exploitation agricole (article 831 du Code civil).
III. Les comptes de l’indivision
L’indemnité d’occupation
L’indivisaire qui occupe seul le bien doit, sauf accord contraire, une indemnité d’occupation aux autres (article 815-9 du Code civil). Elle est généralement calculée à partir de la valeur locative, avec un abattement de précarité. Attention : elle ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années (article 815-10 du Code civil).
Les dépenses engagées par un indivisaire
L’indivisaire qui a payé de ses deniers les taxes foncières, les échéances d’emprunt, l’assurance ou des travaux de conservation ou d’amélioration a droit à une indemnité lors du partage (article 815-13 du Code civil). Il faut donc conserver toutes les factures et relevés.
Les loyers
Les revenus du bien (loyers) appartiennent à l’indivision et doivent être répartis selon les droits de chacun (article 815-10 du Code civil).
À retenir
- Occupation par un seul : demander une indemnité, sans attendre plus de cinq ans.
- Remboursement du prêt ou paiement de la taxe foncière par un seul : conserver les preuves pour obtenir une créance contre l’indivision.
- Blocage : la majorité des deux tiers, le partage judiciaire et la licitation permettent toujours d’avancer.
IV. Rester en indivision de façon organisée
Les indivisaires qui souhaitent conserver le bien peuvent signer une convention d’indivision, pour une durée déterminée (cinq ans au plus, renouvelable) ou indéterminée (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Elle désigne un gérant et fixe les règles d’occupation, de location et de répartition des charges.
V. Couples séparés : l’indivision après la rupture
Le logement acheté à deux par des époux séparés de biens, des partenaires de PACS ou des concubins est généralement en indivision. Au moment de la séparation, se posent les mêmes questions : rachat de la part de l’autre, vente, indemnité d’occupation, remboursement des échéances d’emprunt payées par un seul. Pour les époux, ces questions sont réglées dans la procédure de divorce : voir nos pages divorce et prestation compensatoire.
VI. Le rôle de l’avocat
Le cabinet vous aide à choisir la voie la plus adaptée, à chiffrer vos droits (soulte, indemnité d’occupation, créances contre l’indivision), à négocier avec les autres indivisaires et, si nécessaire, à engager la procédure de partage judiciaire ou de licitation devant le tribunal judiciaire.
Voir aussi : conflits entre héritiers. Retour à la page droit des successions.