Malfaçons : les délais pour agir contre le constructeur, et pourquoi il ne faut pas attendre
Droit de la construction – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône
Des fissures apparaissent, l’entreprise promet de revenir, l’assureur organise une visite, les mois passent… et un jour, le juge déclare l’action irrecevable : le délai est expiré. C’est l’une des situations les plus fréquentes, et les plus injustes, en droit de la construction. La raison est simple : les garanties des constructeurs reposent sur des délais de forclusion, beaucoup plus stricts qu’un délai de prescription ordinaire. Ni les promesses, ni les courriers, ni une expertise ne les arrêtent.
L’essentiel
- Les garanties de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans) courent toutes à partir de la réception des travaux.
- Ce sont des délais de forclusion : une lettre recommandée, une promesse de l’entreprise ou une expertise ne les arrêtent pas.
- Seule une assignation en justice, même en référé, contre chaque responsable et chaque assureur, protège vos droits. Plus vous consultez tôt, plus vous gardez de marge.
I. Tout part de la réception
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). C’est la date de départ de presque tous les délais. Retrouvez donc en priorité votre procès-verbal de réception.
Sans procès-verbal, la réception peut être tacite (prise de possession et paiement de la quasi-totalité du prix) ou judiciaire. La date exacte devient alors discutable, et c’est une raison de plus pour ne pas attendre : en cas de doute, il faut raisonner à partir de la date la plus ancienne possible.
II. Les délais à connaître
| Action | Délai | Point de départ | Nature | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement (tous désordres réservés ou signalés) | 1 an | Réception | Forclusion | 1792-6 C. civ. |
| Garantie de bon fonctionnement (équipements dissociables : volets, chaudière, interphone…) | 2 ans | Réception | Forclusion | 1792-3 C. civ. |
| Garantie décennale (solidité, impropriété à la destination) | 10 ans | Réception | Forclusion | 1792 et 1792-4-1 C. civ. |
| Désordres « intermédiaires » (ni décennaux, ni d’équipement), faute à prouver | 10 ans | Réception | Délai légal à ne pas dépasser | 1792-4-3 C. civ. |
| Action contre un sous-traitant | 10 ans (2 ans pour les équipements) | Réception | Délai légal à ne pas dépasser | 1792-4-2 C. civ. |
| Achat sur plan (VEFA) : vices et non-conformités apparents | 1 an | Réception ou un mois après la prise de possession, la date la plus tardive | Forclusion | 1642-1 et 1648 al. 2 C. civ. |
| Achat d’une maison ancienne : vices cachés | 2 ans, dans la limite de 20 ans après la vente | Découverte du vice | Prescription | 1648 al. 1 et 2232 C. civ. |
| Action de l’assuré contre son assureur (dommages-ouvrage notamment) | 2 ans | Événement qui donne naissance à l’action (souvent le refus de garantie) | Prescription | L. 114-1 et L. 114-2 C. assur. |
Pour l’assurance dommages-ouvrage, la déclaration de sinistre peut être faite pendant les dix ans suivant la réception. L’assureur a ensuite 60 jours pour dire s’il garantit le sinistre, et 90 jours pour faire une offre d’indemnité (article L. 242-1 du Code des assurances). Ces délais protègent l’assuré, mais la déclaration à l’assureur ne remplace pas l’action contre les constructeurs : le délai décennal continue de courir pendant que l’assureur instruit le dossier.
III. Prescription et forclusion : une différence décisive
Les deux notions désignent un délai au-delà duquel on ne peut plus agir. Mais elles n’obéissent pas aux mêmes règles, et c’est là que se perdent beaucoup de dossiers.
La prescription : un délai souple
La prescription sanctionne celui qui reste inactif. Le Code civil prévoit de nombreuses façons de l’arrêter :
- l’interruption, qui efface le délai écoulé et fait repartir un nouveau délai complet : reconnaissance de sa dette par le débiteur (article 2240), demande en justice (article 2241), mesure d’exécution forcée (article 2244) ;
- la suspension, qui arrête temporairement le compteur : médiation ou conciliation (article 2238), et surtout expertise ordonnée par le juge avant tout procès. Dans ce dernier cas, le délai recommence à courir, pour au moins six mois, à compter du dépôt du rapport (article 2239).
La forclusion : un couperet
Le délai de forclusion (ou « délai préfix ») fixe le temps pendant lequel un droit peut être exercé. Il n’est pas soumis aux règles de la prescription, sauf texte contraire (article 2220 du Code civil). En pratique, une seule chose l’interrompt : la demande en justice, même en référé (article 2241, qui vise expressément les délais de forclusion).
Conséquence majeure : la suspension pendant l’expertise judiciaire ne s’applique pas au délai décennal. La Cour de cassation l’a rappelé : la suspension de l’article 2239 « n’est pas applicable au délai de forclusion de la garantie décennale » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-15.833).
| Ce qui se passe | Délai de prescription | Délai de forclusion (garanties des constructeurs) |
|---|---|---|
| L’entreprise reconnaît le problème ou promet de réparer | Interrompt le délai (art. 2240) | N’arrête rien |
| Lettre recommandée, mise en demeure | N’arrête rien | N’arrête rien |
| Médiation, conciliation, expertise amiable de l’assureur | Médiation et conciliation suspendent (art. 2238) | N’arrête rien |
| Expertise ordonnée par le juge des référés | Suspend jusqu’au rapport, puis au moins 6 mois (art. 2239) | Ne suspend pas (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019) |
| Assignation en justice, même en référé | Interrompt (art. 2241) | Interrompt (art. 2241) : c’est le seul moyen |
Les pièges les plus fréquents
- Attendre la fin des promesses : l’entreprise qui « va passer » ne vous protège pas. Si elle ne revient jamais, le délai a continué de courir.
- Compter sur l’assureur dommages-ouvrage : son expertise amiable n’interrompt pas le délai contre les constructeurs.
- Oublier un responsable : l’assignation n’interrompt le délai qu’à l’égard de la personne assignée. Chaque entreprise, chaque sous-traitant, chaque assureur doit être visé (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-15.833 : la demande doit être « dirigée contre celui qu’on veut empêcher de prescrire »).
- Oublier un désordre : l’interruption ne vaut que pour les désordres décrits dans l’assignation. Une fissure non mentionnée reste soumise au délai initial.
- Laisser la procédure s’endormir : si l’instance est périmée (deux ans sans diligence) ou si vous vous désistez, l’interruption est considérée comme n’ayant jamais eu lieu (article 2243 du Code civil ; article 386 du Code de procédure civile).
IV. Un exemple concret
Une maison est réceptionnée le 15 mars 2017. Au printemps 2025, des fissures traversantes apparaissent sur un mur porteur. Le propriétaire écrit à l’entreprise, qui reconnaît le problème et promet une intervention. Rien ne se passe. En 2026, il déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, qui mandate un expert.
Aucune de ces démarches n’a arrêté le délai décennal. Si aucune assignation n’est délivrée contre l’entreprise et son assureur avant le 15 mars 2027, l’action contre eux sera forclose. Le propriétaire n’aurait plus alors que l’assurance dommages-ouvrage, dans la limite de ses propres délais et de ses conditions. Une assignation en référé-expertise délivrée à temps, au contraire, fait courir un nouveau délai de dix ans à compter de l’ordonnance qui désigne l’expert (articles 2231 et 2242 du Code civil).
V. Que faire dès qu’un désordre apparaît ?
- Photographiez et datez les désordres, puis faites-les constater par un commissaire de justice : le constat fige la preuve.
- Réunissez les documents : procès-verbal de réception, contrats, factures, attestations d’assurance décennale des entreprises (elles sont obligatoires, article L. 243-2 du Code des assurances), police dommages-ouvrage.
- Déclarez le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, par lettre recommandée, si vous en avez un.
- Consultez un avocat sans attendre : il calcule les délais propres à chaque désordre et à chaque intervenant, identifie toutes les entreprises et leurs assureurs, et prépare l’assignation.
- Demandez une expertise judiciaire en référé (article 145 du Code de procédure civile) contre tous les intervenants et leurs assureurs. Si l’échéance est proche, l’avocat peut aussi engager l’action au fond en parallèle et demander qu’il soit sursis à statuer jusqu’au rapport.
À retenir
- Notez la date de réception : tout part de là.
- Les garanties des constructeurs sont des délais de forclusion : seule une assignation les interrompt.
- Une promesse de l’entreprise, un courrier ou une expertise de l’assureur ne vous protègent pas.
- Une assignation se prépare : voir un avocat dès l’apparition du désordre, et non à quelques jours de l’échéance, c’est se donner le temps d’identifier tous les responsables.
Le Cabinet CURIS accompagne les particuliers, les copropriétés et les entreprises du bâtiment à Villefranche-sur-Saône, dans le Beaujolais et à Lyon : calcul des délais, constat, déclaration à l’assureur, référé-expertise, action au fond.
Voir aussi : malfaçons et garanties des constructeurs, faire constater les désordres et fissures et sécheresse.
Article à jour au 21 octobre 2026. Sources : Code civil, art. 1642-1, 1648, 1792 à 1792-6, 2220, 2231, 2232, 2238 à 2244 ; Code des assurances, art. L. 114-1, L. 114-2, L. 242-1, L. 243-2 ; Code de procédure civile, art. 145 et 386 ; Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-15.833 ; Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 et autres (vices cachés : délai de prescription).
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