Avocat en bail commercial à Villefranche-sur-Saône
Le bail commercial est souvent le contrat le plus important d’un commerçant ou d’un artisan : il conditionne l’exploitation du fonds et sa valeur. Pour le bailleur, c’est la garantie d’un revenu. Le Cabinet CURIS conseille et défend bailleurs et locataires, de la rédaction du bail jusqu’au contentieux devant le tribunal judiciaire.
Nos interventions
- Rédaction, négociation et audit du bail (commercial, dérogatoire, professionnel)
- Révision et fixation du loyer, charges et travaux
- Congé, renouvellement, indemnité d’éviction
- Loyers impayés, commandement de payer, clause résolutoire, expulsion
Les règles essentielles du bail commercial
- Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds de commerce ou artisanal est exploité, par un locataire immatriculé (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).
- Une durée d’au moins 9 ans (article L. 145-4). Le locataire peut en principe donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans.
- Le bail dérogatoire permet de s’affranchir du statut pour une durée totale de 3 ans maximum (article L. 145-5). Si le locataire reste dans les lieux au-delà, un bail commercial de 9 ans naît automatiquement.
- Les charges, impôts et travaux doivent être listés dans un inventaire précis ; certains, comme les grosses réparations, ne peuvent pas être mis à la charge du locataire (article L. 145-40-2).
- La destination des lieux définit les activités autorisées ; leur extension ou leur changement (déspécialisation) obéit à une procédure particulière.
Le loyer : révision et renouvellement
Le loyer peut être révisé tous les trois ans (article L. 145-38) ou évoluer selon une clause d’indexation. Lors du renouvellement, il est en principe plafonné, sauf exceptions (modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de 12 ans…). En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux fixe le montant, souvent après expertise.
Congé, renouvellement et indemnité d’éviction
Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance, par acte de commissaire de justice (article L. 145-9). Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement : si le bailleur refuse de renouveler sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur du fonds (article L. 145-14). Les délais sont stricts : une action tardive peut faire perdre ces droits.
Loyers impayés : le commandement de payer
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un mois pour régler sa dette (article L. 145-41). À défaut, le bailleur peut faire constater la résiliation du bail en référé et demander l’expulsion. Le locataire peut, de son côté, solliciter des délais de paiement auprès du juge. Bailleur ou locataire : réagissez dès la réception du commandement.
Voir aussi : cession de fonds de commerce, recouvrement de créances, procédures collectives et droit commercial.