Dommages intermédiaires : quand la garantie décennale ne s’applique pas
Votre maison ou votre immeuble a été livré. Quelques mois ou quelques années plus tard, des fissures apparaissent en façade, un enduit se décolle, un revêtement se tache. Vous pensez naturellement à la garantie décennale. Mais le constructeur, ou son assureur, vous répond que le défaut n’est « pas assez grave » pour en relever.
Ce n’est pas pour autant la fin de l’histoire. Entre les défauts graves et les simples pannes d’équipement, il existe une troisième catégorie : les dommages intermédiaires. Les connaître, c’est éviter de renoncer trop vite à un recours.
En une phrase
Un dommage intermédiaire est un défaut de construction caché, apparu après la réception, qui n’est ni assez grave pour la garantie décennale, ni lié à un équipement démontable. Le constructeur doit le réparer s’il a commis une faute, et vous avez 10 ans à compter de la réception pour agir.
I. D’abord, les trois garanties prévues par la loi
Tout part d’une date clé : la réception des travaux, c’est-à-dire le jour où vous acceptez officiellement l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Trois garanties démarrent alors.
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement (art. 1792-6 C. civ.) | 1 an | Tous les défauts signalés à la réception ou dans l’année qui suit, quelle que soit leur gravité |
| Bon fonctionnement (art. 1792-3 C. civ.) | 2 ans | Les équipements que l’on peut retirer sans abîmer le bâti : volets, radiateurs, robinetterie, portes intérieures… |
| Décennale (art. 1792 et 1792-4-1 C. civ.) | 10 ans | Les défauts graves : ceux qui menacent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage |
Le grand avantage de la décennale : vous n’avez pas à prouver la faute du constructeur. Il suffit de démontrer le désordre et sa gravité. Et chaque constructeur doit obligatoirement être assuré pour cette garantie (article L. 241-1 du Code des assurances).
II. Le dommage intermédiaire : celui qui tombe entre deux cases
Un dommage intermédiaire est un défaut qui apparaît après la réception, mais qu’aucune des garanties légales ne prend en charge. Il est « intermédiaire » parce qu’il se situe entre les deux : trop sérieux pour être ignoré, pas assez grave pour relever de la décennale.
On le reconnaît à trois critères, qui doivent être réunis :
- Il était invisible à la réception. Vous ne pouviez pas le voir le jour où vous avez accepté les travaux, et il n’a donc fait l’objet d’aucune réserve.
- Il n’est pas grave au sens de la décennale. Le bâtiment reste solide et vous pouvez l’utiliser normalement.
- Il ne concerne pas un équipement démontable. Sinon, c’est la garantie de bon fonctionnement de deux ans qui s’appliquerait.
En pratique, ce sont souvent des défauts « de finition » ou « d’aspect » : ils gênent, ils dévalorisent le bien, mais ils n’empêchent pas d’y vivre.
III. Quelles règles s’appliquent ?
La loi ne prévoit rien de spécifique pour ces dommages. Ce sont les juges qui ont comblé le vide, à partir d’un arrêt de la Cour de cassation de 1978 (Cass. 3e civ., 10 juillet 1978, arrêt « Delcourt »). Leur régime tient en quatre idées.
- Il faut prouver une faute. C’est la grande différence avec la décennale. Constater le défaut ne suffit pas : il faut démontrer que le constructeur a mal travaillé (non-respect des règles de l’art, du contrat, des normes techniques ou des préconisations du fabricant) (article 1231-1 du Code civil).
- Le délai est de 10 ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du Code civil). Une simple lettre ne suffit pas à le préserver : en pratique, seule une action en justice l’interrompt de façon sûre.
- L’assurance décennale ne paie pas. Le constructeur n’est couvert que s’il a souscrit, en plus, une assurance de responsabilité civile facultative. À défaut, c’est sur ses propres fonds qu’il faudra être indemnisé.
- Chaque intervenant répond de sa propre faute. Si plusieurs entreprises sont intervenues, il faut établir la part de chacune.
IV. Quelques exemples concrets
| Le défaut | Dommage intermédiaire si… | Garantie décennale si… |
|---|---|---|
| Fissures en façade | Elles ne touchent que l’enduit, sans infiltration | Elles traversent le mur, laissent passer l’eau ou viennent de la structure |
| Revêtement de façade abîmé | Simple défaut d’aspect (taches, teinte irrégulière) | Il ne joue plus son rôle d’étanchéité |
| Carrelage ou enduit qui se décolle | Décollement ponctuel, sans gêne pour l’usage | Décollement généralisé rendant la pièce inutilisable ou dangereuse |
La frontière ne dépend donc pas de la nature du défaut, mais de sa gravité et de ses conséquences. C’est souvent l’expert judiciaire qui la trace.
Conseil pratique : tout n’est pas perdu
On vous répond que votre désordre « ne relève pas de la décennale » ? Ce n’est pas une impasse. Voici ce que vous pouvez faire.
- Contestez la qualification. Ce n’est ni le constructeur ni son assureur qui décident de la gravité d’un défaut. En cas de désaccord, c’est l’expert judiciaire, puis le juge. Une fissure présentée comme « esthétique » peut cacher un problème de structure.
- Surveillez l’évolution. Un défaut bénin aujourd’hui peut s’aggraver. S’il atteint la gravité décennale avant la fin des 10 ans, la décennale peut s’appliquer. Photographiez régulièrement, datez, mesurez les fissures, notez toute trace d’humidité.
- Pensez à la première année. Si le défaut apparaît dans l’année qui suit la réception, signalez-le par lettre recommandée à l’entreprise : la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, même mineurs.
- La responsabilité contractuelle reste ouverte. Même hors décennale, le constructeur doit réparer les conséquences de ses fautes. Une expertise peut révéler un non-respect des règles de l’art.
- Demandez son attestation d’assurance. Le constructeur a peut-être souscrit une garantie de responsabilité civile facultative qui couvre ces dommages.
- Ne laissez pas filer le délai. Vous disposez de 10 ans à compter de la réception, mais seule une action en justice préserve sûrement vos droits. Plus vous agissez tôt, plus les preuves sont solides.
- Jouez sur les deux tableaux. En justice, votre avocat peut demander à titre principal l’application de la décennale et, à titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle. Si le juge écarte la première, la seconde prend le relais.
V. Comment le cabinet vous accompagne
- Constat des désordres : photos, et si nécessaire constat de commissaire de justice, complémentaire du travail de l’avocat.
- Mise en demeure du constructeur et demande de ses attestations d’assurance.
- Référé-expertise devant le tribunal judiciaire (article 145 du Code de procédure civile), en appelant à la cause toutes les entreprises et leurs assureurs.
- Assistance aux réunions d’expertise et rédaction de dires, pour faire reconnaître la gravité et l’origine des désordres.
- Procédure au fond, en invoquant la décennale et, à titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle.
Premier rendez-vous sous 48 h, au cabinet ou en visio. Consultation : 90 €.
Voir aussi : malfaçons et garanties des constructeurs, fissures et sécheresse, délais pour agir contre le constructeur. Retour à la page droit de la construction et de l’immobilier.
Constat ou expertise ? Voir notre page constat d’huissier (commissaire de justice).