Empiètement sur le terrain voisin : la démolition de la maison ordonnée
Actualité juridique – Droit immobilier – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône
Une maison construite quelques dizaines de centimètres au-delà de la limite de propriété, un mur de clôture mal implanté, un débord de toiture au-dessus du jardin voisin : l’empiètement est l’un des contentieux de voisinage les plus redoutés, car sa sanction de principe est radicale. Retour sur une décision obtenue par le cabinet, et sur l’état de la jurisprudence de la Cour de cassation.
La décision
Saisi d’une construction qui empiétait sur le terrain de notre client, le tribunal a ordonné, sur le fondement du droit de propriété (article 545 du Code civil), la démolition de la maison selon la limite séparative des fonds, ainsi que le paiement d’une indemnité par le propriétaire de la construction.
I. Le principe : tout empiètement, même minime, justifie la démolition
Les textes
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (article 544 du Code civil), et la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (article 552 du Code civil). Surtout, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du Code civil).
Conséquence : le juge ne peut pas imposer au propriétaire victime de « vendre » la bande de terrain occupée contre une indemnité. Le seul moyen de rétablir son droit est de faire disparaître l’empiètement.
Une jurisprudence constante et rigoureuse
| Décision | Solution |
|---|---|
| Cass. 3e civ., 7 juin 1990, n° 88-16.277 (publié au Bulletin) | La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus : le propriétaire qui demande la démolition ne commet pas d’abus de droit |
| Cass. 3e civ., 23 mars 1999, n° 97-16.974 | La bonne foi du constructeur est indifférente |
| Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16.015 (publié au Bulletin) | Le propriétaire victime d’un empiètement, même minime, peut obtenir la démolition de l’ouvrage |
| Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-17.526 | La démolition s’impose quelle que soit l’importance de l’empiètement |
| Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.406 (publié au Bulletin) | La Cour refuse de soumettre la démolition à un contrôle de proportionnalité |
| Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.340 | Censure d’une cour d’appel qui avait écarté la démolition en raison d’une « disproportion manifeste » : tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds |
Peu importent donc la faible surface concernée, le coût de la démolition, l’ancienneté des travaux ou la bonne foi du voisin (qui s’est souvent fié à son constructeur ou à son géomètre). L’empiètement aérien (débord de toiture, balcon, gouttière) est traité de la même manière que l’empiètement au sol.
À retenir
Le propriétaire victime n’a pas à prouver de préjudice particulier : l’atteinte à son droit de propriété suffit. L’indemnisation du trouble subi peut en outre être demandée, comme dans la décision obtenue par le cabinet.
II. Les tempéraments admis
La rigueur du principe connaît toutefois plusieurs atténuations, issues de la jurisprudence et de la loi.
1. La sanction est la cessation de l’empiètement, pas nécessairement la démolition totale
La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la démolition intégrale d’un bâtiment empiétant de 0,04 m² sur le fonds voisin, sans rechercher si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiètement (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-25.113, publié au Bulletin). Le juge doit donc ordonner la mesure qui fait cesser l’empiètement : démolition de la seule partie qui empiète, rabotage, déplacement d’un ouvrage, suppression d’un débord. La démolition de tout l’ouvrage n’est ordonnée que si aucune autre solution ne permet de libérer le terrain.
2. L’empiètement sur une servitude : un contrôle de proportionnalité
Lorsque la construction n’empiète pas sur la propriété d’autrui mais sur l’assiette d’une servitude (par exemple un passage), le juge doit vérifier que la démolition n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de l’occupant (article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme ; Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-25.113, publié au Bulletin). Dans cette affaire, une maison réduisait de moitié la largeur d’un passage conventionnel : la démolition ne pouvait être ordonnée sans examiner sa proportionnalité. La solution reste propre aux servitudes, la Cour maintenant son refus du contrôle de proportionnalité en cas d’atteinte à la propriété elle-même.
3. La prescription acquisitive
Le droit de propriété est imprescriptible (article 2227 du Code civil) : l’action en revendication ne s’éteint pas par l’écoulement du temps. En revanche, celui qui a possédé la bande de terrain de manière continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans peut en devenir propriétaire par usucapion (articles 2261 et 2272 du Code civil). Une construction très ancienne peut ainsi échapper à la démolition, la preuve de la durée et des qualités de la possession pesant sur celui qui l’invoque. À l’inverse, une action en justice, même en référé, interrompt cette prescription (article 2241 du Code civil).
4. Le droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le propriétaire d’un bâtiment existant peut isoler ses façades par l’extérieur en surplombant le fonds voisin de 35 centimètres au plus, à au moins deux mètres au-dessus du sol (sauf accord du voisin), lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre une efficacité énergétique équivalente à un coût raisonnable, et moyennant une indemnité préalable (article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ; décret du 23 juin 2022). Le voisin, informé par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, dispose de six mois pour s’y opposer ou contester l’indemnité devant le président du tribunal judiciaire. Ce surplomb légal échappe à la sanction de l’empiètement.
5. Les solutions amiables
Le juge ne peut pas imposer une cession forcée, mais les parties peuvent s’accorder : vente de la bande de terrain par acte notarié, après division cadastrale par un géomètre, ou constitution d’une servitude au profit de la construction, moyennant un prix. C’est souvent la solution la plus raisonnable lorsque l’empiètement est limité, et la menace de la démolition donne au propriétaire victime un poids certain dans la négociation.
III. En pratique : comment agir ?
- Faire établir la limite : bornage amiable ou judiciaire par un géomètre-expert (article 646 du Code civil), ou expertise judiciaire.
- Constater l’empiètement : procès-verbal du géomètre, constat de commissaire de justice.
- Mettre en demeure le voisin, en proposant le cas échéant une solution amiable.
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation de l’empiètement sous astreinte et, le cas échéant, des dommages et intérêts. En cas de construction en cours, le juge des référés peut ordonner l’arrêt des travaux pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du Code de procédure civile).
- Se retourner contre les professionnels : le propriétaire condamné à démolir peut agir contre le géomètre, l’architecte ou le constructeur responsable de l’erreur d’implantation, et contre leurs assureurs.
Vous êtes concerné ?
Que vous subissiez un empiètement ou que l’on vous reproche d’empiéter, le Cabinet CURIS intervient à Villefranche-sur-Saône, dans le Beaujolais et à Lyon, du bornage à l’exécution de la décision, y compris dans les recours contre les constructeurs.
Voir aussi : droit de la construction et de l’immobilier et malfaçons et garanties des constructeurs.
Pour prouver un empiètement : voir notre page constat d’huissier (commissaire de justice).