Bail d’habitation : nouveaux modèles au 1er octobre 2026 (contrat type à télécharger)
Actualité juridique – octobre 2026 – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône
Vous louez un appartement ou une maison comme résidence principale de votre locataire ? Depuis le 1er août 2015, le bail doit respecter un contrat type fixé par décret. Ces modèles viennent d’être mis à jour pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026. Beaucoup de propriétaires utilisent encore des modèles anciens ou incomplets, sources de litiges. Le point sur les règles à connaître, et un modèle gratuit à jour à télécharger.
📄 Modèle gratuit : contrat type de bail d’habitation (logement vide)
Modèle Word modifiable, à jour des nouveaux modèles applicables au 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026), à compléter et adapter à votre situation.
I. Un contrat type imposé par la loi
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce contrat type figure en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : un modèle pour les logements vides et un modèle pour les logements meublés. Ces modèles ont été modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il s’applique aux locations de résidence principale, y compris en colocation, lorsque le bail est conclu directement entre un bailleur et un locataire ou par l’intermédiaire d’une agence.
II. Les mentions obligatoires
Le bail doit notamment préciser (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) :
- l’identité et le domicile du bailleur et, le cas échéant, de son mandataire ;
- le nom du ou des locataires ;
- la date de prise d’effet et la durée du bail ;
- la consistance et la destination du logement, ses équipements et les parties communes ;
- la surface habitable du logement ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;
- dans les zones concernées, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que le loyer du précédent locataire ;
- le montant et la nature des travaux effectués depuis le dernier bail ;
- le montant du dépôt de garantie.
Attention à la surface habitable
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle indiquée dans le bail, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l’écart (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Lorsqu’une mention obligatoire manque, chaque partie peut exiger à tout moment l’établissement d’un bail conforme.
III. Les documents à annexer
- Le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat plomb, état amiante, état des installations d’électricité et de gaz, état des risques (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).
- Une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs (arrêté du 29 mai 2015).
- L’état des lieux d’entrée (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), complété d’un inventaire du mobilier pour un meublé.
- En copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
IV. Les règles essentielles du bail d’habitation
| Point | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale) (article 10) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant (article 25-7) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum (article 22) | 2 mois de loyer hors charges au maximum (article 25-6) |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas (article 15) | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l’échéance, pour reprise, vente ou motif sérieux (article 15) | 3 mois avant l’échéance (article 25-8) |
| Restitution du dépôt de garantie | 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon ; à défaut, majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (article 22) | Mêmes règles |
V. Les clauses interdites
Certaines clauses sont réputées non écrites, même si le locataire les a signées (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Par exemple, la clause qui :
- impose au locataire le prélèvement automatique du loyer ;
- prévoit des pénalités ou amendes en cas de retard ou d’infraction au bail ;
- interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- rend les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes ;
- impose des frais d’envoi de quittance ou de délivrance d’un état des lieux.
L’interdiction générale de détenir un animal familier est également sans effet (article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
VI. Ce qui a changé récemment
- Décence énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être loué. Les logements classés F seront concernés en 2028, et E en 2034.
- Gel des loyers des « passoires thermiques » : le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être ni révisé, ni augmenté à la relocation ou au renouvellement (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).
- Clause résolutoire : depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et le délai laissé au locataire après un commandement de payer est de six semaines (contre deux mois auparavant). Elle figure désormais dans le modèle officiel (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
- Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; un loyer supérieur doit être justifié par un complément de loyer.
VII. Télécharger le modèle
Le Cabinet CURIS met à votre disposition un modèle Word gratuit du contrat type de location d’un logement vide, conforme aux nouveaux modèles applicables au 1er octobre 2026 (clause résolutoire obligatoire, mention de résidence principale, téléphone portable) et rappelant les dernières évolutions (décence énergétique, gel des loyers). Il se trouve sur notre page documents à télécharger, ou directement ici : contrat type de bail d’habitation – logement vide (.docx).
Un modèle ne remplace pas un conseil
Chaque location a ses particularités : colocation, logement en zone d’encadrement des loyers, caution, travaux, location meublée. En cas de doute, ou de litige (impayés, dépôt de garantie, congé, décence), le cabinet accompagne bailleurs et locataires à Villefranche-sur-Saône et Lyon.
Voir aussi : vices cachés immobiliers et droit civil.