Contester un permis de construire : un mois pour le recours gracieux, et il ne suspend plus le délai pour saisir le tribunal

Actualité juridique – Urbanisme et immobilier – Cabinet CURIS, avocat à Villefranche-sur-Saône

Un panneau de permis de construire apparaît sur le terrain voisin. Pendant des années, le réflexe était le même : écrire au maire pour demander le retrait du permis, attendre sa réponse, puis saisir le tribunal administratif si nécessaire. Ce réflexe est devenu dangereux. Depuis la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, le recours gracieux doit être formé dans un délai d’un mois, et surtout il ne prolonge plus le délai pour saisir le juge.

I. Ce que dit le nouveau texte

L’article 26 de la loi du 26 novembre 2025 a créé un article L. 600-12-2 dans le Code de l’urbanisme. Il prévoit deux choses :

1. le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois ;
2. le délai de recours contentieux contre cette décision n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou hiérarchique.

Le silence gardé par l’administration pendant deux mois sur le recours gracieux vaut toujours rejet. Mais ce rejet ne fait plus repartir de délai : seul compte le délai initial de deux mois pour saisir le tribunal.

Ce qui changeait tout avant la réforme

En droit administratif général, un recours gracieux formé dans le délai de recours interrompt ce délai : un nouveau délai de deux mois recommence à courir à partir de la réponse de l’administration, ou de son silence (article L. 411-2 du Code des relations entre le public et l’administration). En urbanisme, cette règle permettait à un voisin de gagner jusqu’à six mois avant d’aller au tribunal, le temps de négocier. C’est précisément ce que le législateur a voulu supprimer, pour réduire la durée d’incertitude qui pèse sur les projets.

II. Quelles décisions sont concernées ?

Le texte vise les décisions relatives aux autorisations d’urbanisme, notamment :

• le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir ;
• la décision de non-opposition à déclaration préalable (abri de jardin, piscine, extension, division de terrain…) ;
• les décisions défavorables au demandeur : refus de permis, opposition à déclaration préalable, retrait d’une autorisation.

En revanche, les documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, carte communale, SCoT) ne sont pas des autorisations : un recours gracieux contre la délibération qui les approuve reste soumis au droit commun.

III. Depuis quand ?

La loi a été publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025. Le Conseil constitutionnel, qui a validé la mesure, a précisé qu’elle ne s’applique qu’aux recours formés contre des décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi (décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025). Pour un permis délivré avant fin novembre 2025, le recours gracieux conserve donc son ancien effet. Pour tous les permis délivrés depuis, c’est la nouvelle règle.

IV. Les délais à connaître

V. Le recours gracieux a-t-il encore un intérêt ?

Oui, mais il ne remplace plus le recours au juge. Il peut servir à ouvrir le dialogue avec la mairie et le bénéficiaire, à signaler une illégalité évidente (une règle de hauteur ou de recul non respectée, par exemple) et à obtenir un retrait amiable. En pratique, il faut désormais le mener en parallèle du recours contentieux, et non avant.

Il faut aussi rappeler que tout le monde ne peut pas attaquer un permis. Le voisin doit démontrer que la construction affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien : perte d’ensoleillement, vue directe, nuisances (article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme). Ce point se prépare dès la requête.

VI. Les autres changements pour les porteurs de projet

La même loi a renforcé la position du particulier ou de l’entreprise à qui l’on refuse une autorisation :

• Présomption d’urgence en référé : lorsqu’il demande la suspension d’un refus de permis ou d’une opposition à déclaration préalable, le demandeur n’a plus à prouver l’urgence (article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme). Le juge peut suspendre le refus et ordonner un nouvel examen du dossier.
• Motifs de refus figés : après un délai de deux mois suivant l’enregistrement du recours contre un refus, l’administration ne peut plus invoquer de nouveaux motifs pour le justifier (article L. 600-2 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 26 novembre 2025).

Le Cabinet CURIS conseille les riverains qui veulent contester un projet comme les particuliers, entreprises du bâtiment et maîtres d’ouvrage qui doivent défendre leur permis ou contester un refus, à Villefranche-sur-Saône, dans le Beaujolais et à Lyon.

Voir aussi : droit de la construction et immobilier, constat de commissaire de justice et empiètement sur le terrain voisin.

Article à jour au 21 octobre 2026. Sources : loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. 26 ; Code de l’urbanisme, art. L. 600-1-2, L. 600-2, L. 600-3-1, L. 600-12-2, R. 600-1 à R. 600-3 ; Cons. const., déc. n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025.